到了这个时候，天津的英法德美日五国租界总计有5382亩，长居本国住民3000余人，而在租界里定居的中国人约有四千余人。而义和团活动涉及到天津以后，又有多量的本国人、中国人逃进租界里来遁藏，而八国联军登岸以后，也曾在租界里驻扎过一段时候，在租界里建立虎帐、堆栈等，现在租界里的总人数约为一万二千余人。
天津日租界建立也是在甲午战役今后，1896年7月21日，清朝和日本签订《中日互市行船条约》。1898年8月29日，按照《中日互市行船条约》的规定，清朝、和日本当局、签订《天津日本租界和谈书及从属议定书》，规定日本租界，界址为：南临法租界，西北与老天津城相望。但没有停止开辟。仅在泰安道与束缚北路交口处、利顺德饭店斜劈面一所楼房里设立领事馆。
1860年12月4日，英国驻华公使卜鲁斯向恭亲王奕訢递交照会，要求在天津划出英租界。12月17日，清当局答应了英国公使卜鲁斯设立英租界的要求，天津英租界斥地。规定的界址为：东临海河右岸（西岸），南至博目哩道（今彰德道），西至海大道（今大沽路），北珍宝士徒道（今营口道）。1897年3月，英国私即将租界自海大道扩大至墙子河（今南京路）；总计占地2880亩。
在当时各国租界中，天津英租界贸易发财、经济繁华，行政轨制和市政办理也较其他租界先进。因为天津英租界建立较早，英国的国力薄弱，有才气对租界停止投资扶植，加上英国的殖民经历丰富，是以到这时天津英租界的生长己非常可观，租界内己建成了数十条交通干道，并本地河兴建多量新式船埠，并安设了各种港口设施。西式气势的高楼林立，并于1898年开端供应自来水。
鲍尔上校被打败的动静很快就传遍了租界，顿时激发了租界内的发急情感，而这时内里的枪声也停了，但租界里的人却更加惶恐，有很多人都猜道，大抵这个时候天津城己经被仇敌攻破了，而天津城被攻破，那么下一个目标天然就是租界了。
不过福岛安正带领日军来到租界今后，却又给了租界里的住民们重重的一击，因为鲍尔败回租界以后，有些人就想到，驻守天津的日军正在打击大沽口，间隔租界并不远，是以能够向日军求援，或者还能保住租界，但现在这最后一跟拯救稻草也没有了。
全部租界几近都堕入了一种极度的绝望中。
当然美国偿还天津租界并不是甚么讲国际品德，而是因为嫌租界太小，开辟的代价不大，并且美国当局的在华政策为“流派开放，好处均沾”，即统统列强的在华好处需与其他各国共享，是以有没有租界都影响不大。
天津租界始于二次鸦片战役以后。1860年10月24日，清当局被迫与英法两国签订了《北京条约》、《天津条约》，开放天津作为互市埠岸，并答应两国商民在天津居住贸易，该条约虽未规定设立租界，但成为今后英法两国在天津强划租界的根据。
不过因为厥后法国在普法战役中失利，国力不振，是以天津法租界建立近二十年仍不见转机。直到1880年代才开端动手停止市政扶植，但己远远掉队于天津英租界的扶植。