天津租界始于二次鸦片战役以后。1860年10月24日，清当局被迫与英法两国签订了《北京条约》、《天津条约》，开放天津作为互市埠岸，并答应两国商民在天津居住贸易，该条约虽未规定设立租界，但成为今后英法两国在天津强划租界的根据。
鲍尔上校被打败的动静很快就传遍了租界，顿时激发了租界内的发急情感，而这时内里的枪声也停了，但租界里的人却更加惶恐，有很多人都猜道，大抵这个时候天津城己经被仇敌攻破了，而天津城被攻破，那么下一个目标天然就是租界了。
天津德租界建立是在甲午战役今后，1895年，德国驻华公使绅柯向清廷总理衙门提出照会，以德国在中日甲午战役中迫日还辽有功，向清当局要求享用与英法美国划一候遇，在天津建立租界。10月30日，天津海关道盛宣怀、天津道李岷琛与德国领事司艮德签订《天津条约港租界和谈》，答应德国在天津设立租界。界址为：东临海河，北接本来的美租界，西至大沽路东，南界小刘庄，面积为1034亩。不过徳租界建立较晚，现在还没开端大范围扶植。
到了这个时候，天津的英法德美日五国租界总计有5382亩，长居本国住民3000余人，而在租界里定居的中国人约有四千余人。而义和团活动涉及到天津以后，又有多量的本国人、中国人逃进租界里来遁藏，而八国联军登岸以后，也曾在租界里驻扎过一段时候，在租界里建立虎帐、堆栈等，现在租界里的总人数约为一万二千余人。
随后清当局为了显现不轻视美国，也成心让美国在天津建立一个专管租界，界址为：东临海河右岸（西岸），南至开滦胡同（今开封道），西至海大道（今大沽路），北至博目哩道（今彰德道）与英租界毗邻。占地131余亩。但当时的美国驻华公使蒲安臣死力反对租界轨制，因为当时美国的国力有限，来华丽国贩子屈指可数，恰值海内南北战役停止，得空对租界停止开辟，一向未对租界停止行政办理，1880年、1896年，美国前后两次向清当局提出偿还天津美租界，但清当局并未领受，终究由天津海关代管。
天津日租界建立也是在甲午战役今后，1896年7月21日，清朝和日本签订《中日互市行船条约》。1898年8月29日，按照《中日互市行船条约》的规定，清朝、和日本当局、签订《天津日本租界和谈书及从属议定书》，规定日本租界，界址为：南临法租界，西北与老天津城相望。但没有停止开辟。仅在泰安道与束缚北路交口处、利顺德饭店斜劈面一所楼房里设立领事馆。