停滞企业增加的身分，还包含企业家小我的经历、才气以及代价观。
GDP超越一万美圆今后，商用不动产就开端生长。商用不动产的形式是以营运为核心的形式，不是以制造为核心，开辟也好，工厂化出产也好，都是以制造为核心。甚么是以营运为核心？举个例子，有一个处所，大师迟早都要去，但这个单不是我们本身埋，这个处所就是八宝山告别厅。八宝山告别厅是北京乃至天下不动产营运回报最高的处所，哭一场45分钟，就要收你1800块钱，一天十场，一年就是约700万元的房钱支出。300平方米的处所，一张铁床，一个标准花圈，两个挽联，因为我们本身不埋单，以是不晓得这个处所要花多少钱。这就是营运，这个处所你拿来干这件事，回报这么高，但如果你拿来做写字楼，能够就没有这么高的回报了。如果你把写字楼拿来种西红柿，日本就有如许的植物工厂，叫作垂直工厂，这又是一种贸易形式。也就是说，你的物业放在分歧的业态里，运营的现金流是不一样的。一样事理，拿开餐馆来讲，是谭鱼头还是俏江南，房钱是不一样的。以是，商用不动产是以营运为核心来缔造代价。万通在CBD有办事公寓和写字楼出租，那么，如何预算它的代价呢？这和制造才气没干系，要遵循房钱回报来估值。比如，你的公司有100万平方米的商用不动产，假定其房钱回报率是1%，我只要10万平方米的商用不动产，但我的房钱回报率是15%，那我这10万平方米的估值就比你那100万平方米还高。
我们现在必须思虑一个题目：民营企业冲要破增加极限，除了现有的形式外，是不是另有一些新的贸易形式能够挑选？当然，这里是有本钱题目的，像富士康如许的企业，想学自主品牌也是很辛苦的事情。不管如何样，我们必须晓得，贸易形式的窜改是促进企业增加的首要身分。
但是，这事毕竟很被动，一旦没有订单，或者原质料开端涨价，他就会出题目。我的一个美国朋友很闹心，他说现在在美国订一个iPad要提早两周订，最后发货地点是深圳，从深圳发到纽约，再从纽约买返来带给朋友，这个折腾啊！但实际环境就是如许。以是，富士康出了题目今后，乔布斯就站出来讲，说富士康不是黑心工厂。
这三种贸易形式的市场范围别离有多大？第一种形式，做到像万科如许程度的室第类企业，在全天下的房地产本钱市场上，市值最多也就120亿美圆。商用不动产企业的市值最多做到过250亿美圆，金融性的投资类房地产企业的市值最多做到过390亿美圆。可见，跟着贸易形式的窜改，企业的增加极限在不竭被冲破。明白了这个事理，我们就要不竭地做转型，以冲破传统的增加极限。
直到现在，“厂长加本钱家”的形式在西方仍然是做室第的支流形式，而“地主加工头”的形式根基上已经不存在了。我以为，“厂长加本钱家”的形式在中国应当还能走很长的路，万科现在就是遵循这类形式在走。万科之以是一向在提室第财产化的观点，就是因为企业的范围大了今后，不采取财产化的体例就没法儿做。万科现在做到了甚么程度？万科现在建室第比我们用传统体例快三个月，也就是说，室第财产化能省三个月的时候，而本钱只多一两百块钱，个别产品的本钱能够会更多一些，但如许的范围化出产进步了产品的品格。